건설 현장 사업을 진행하다보면 공정관리 중 공정지연이 발생할 수 있고, 정해진 절차에 따라 부진공정에 대하여 건축주(발주처)에 보고 및 만회대책을 수립해야 합니다. 이 글에서는 공정률 공기지연시 만회대책을 수립하고 승인받는 방법에 대하여 알아보겠습니다.
0. 공정지연 만회대책 수립 절차
공정지연 만회대책의 수립은 일반적으로 아래와 같은 절차로 진행됩니다.
- 공기지연 확인
- 발주처 서면보고
- 시공사 만회대책 수립
- 만회대책 승인(CM단 및 발주처)
- 만회대책을 반영한 공정표 개정
- 개정공정표 및 보할을 기준으로 공정관리
1. 공기지연 확인
각 현장마다 공기지연에 대한 정의가 다를 수 있습니다. 공정지연관리에 대한 정의는 도급계약서에 일반적으로 명시합니다. 제가 생각하는 일반적인 공정지연 기준은 아래와 같습니다.
진도율에 의한 공정지연 판단
- 월간진도율 : 계획진도율 대비 실적진도율이 10%이상 지연시
→ 월간 계획작업량이 20%였는데, 이번달에 9% 밖에 못한 경우 - 누계진도율 : 누계계획 진도율 대비 실적진도율이 5%이상 지연시
→ 누계 계획공정률이 30%인데, 실적공정률이 24.5%인 경우
총여유일(Total Float) 기준 공정지연 판단
네트워크공정표(P6 프리마베라 등)로 공정표를 작성한 경우, 진도율 지연이 아니더라도 Critical Path 여유일수 확인을 통해 공정지연을 분석할 수 있습니다.
- 프로젝트 총여유일수(Total Float)가 30일 이하일 경우 (TF < -30)
2. 발주처 서면보고
공정률은 주간보고, 월간보고를 통하여 주/월간으로 상시 보고하게 되어 있으며, 이 공식적인 보고 공정률이 누계 -5% 이상이거나, 위의 공정지연에 해당되는 경우 별도 서면보고를 하여야 합니다.
3. 만회대책 수립
만회대책은 시공사에서 수립해야 합니다. 상황에 따라 다양한 방식의 만회대책이 있을 수 있기때문에 일반적인 예를 들어 설명하기는 어렵지만, 기본적으로는 실현가능한 방법을 찾아야 합니다. 보통은 인원과 장비를 추가투입하여 만회하겠다는 내용을 사용하는 경우가 많습니다. 때로는 공기연장을 통해 만회를 하게되는 경우도 있습니다.
공기만회대책 마련 절차에 대해서는 아래에서 더 자세히 확인할 수 있습니다.
만회대책은 시공사의 시공팀이 주체가 되어 작성해야 하며, 그것을 공정관리자가 해당 현장 공정표 및 공정관리 양식에 맞게 작성할 수 있습니다. 결국 만회대책을 수행하여야 하는 당사자도 시공팀이기 때문에 시공팀의 의지가 가장 중요하다고 할 수 있습니다.
4. 만회대책 승인
만회대책은 시공사의 시공팀이 주관하여 작성하고, CM단에 제출 및 상의하여 승인을 받습니다. CM단은 시공사에게 이래라 저래라 할 권한은 없지만, 만회대책이 실제 실현이 가능한지, 합당한지 여부를 판단합니다. CM단이 발주처(건축주)를 대신하여 기술적 검토를 할 의무가 있기 때문에 만회대책 승인의 KEY가 될 수 있습니다.
5. 공정표 개정
예를 들어, 3층 덕트 작업에 5개월이 소요될 예정이었으나, 인원을 추가 투입하여 덕트작업을 4개월만에 하여 후속작업을 당겨 만회하겠다는 방식의 만회대책을 제출하여 승인받았다면, 당초 제출한 계획공정표를 기준으로 개정공정표를 작성하여야 합니다. 만약 공사기간이 한달 지연이 예상되었는데, 덕트작업을 4개월로 압축함으로서 후속작업을 한달 당겼다면, 그 자체를 공정표에 반영하면 준공기간 내에 공사 완료시점이 들어오게 될 것입니다.
결과적으로 만회대책 제출하여 승인받은 맥락을 기반으로 공정표를 개정할 수 있습니다. 또한 그 공정표를 CM 및 발주처에 제출/승인 받아 해당 공정표를 기준으로 추후 관리를 진행할 수 있습니다. 이 과정에서 현시점의 계획공정률이 낮아지거나 하는 것은 상식적이고 자연스러운 현상이므로 특별히 문제될 것은 없습니다.
6. 개정공정표 기준 관리
XX Project 공정표 Rev.1, Rev.2 이런 식으로 개정공정표를 작성하여 관리할 수 있습니다. 이 또한 가장 중요한 것은 시공사 마음대로 Rev.1, Rev.2 붙여서 공정표를 관리하는 것이 아니라, 각각의 공정표를 발주처에 제출하여 승인받아 관리해야 한다는 것입니다. 그래야 추후 발주처-시공사 간 민사소송이 발생했을 때 법적으로 유의미한 공정표가 되기 때문입니다.
7. 결론
이 글에서는 공정지연 만회대책 수립 절차에 대하여 알아보았습니다. 공정지연이 발생한 경우 만회를 위해서 일반적으로 추가 비용(돌관 비용)이 발생할 수 있으나, 이 절차를 통해 공정지연을 효과적으로 만회할 수 있을 것입니다. 또한 합리적 만회대책을 통하여 계획된 목표 기한 내에 프로젝트를 완료할 수 있는 확률을 높일 수 있을 것입니다.
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자주묻는 질문(FAQ)
공정지연의 기준이 뭔가요?
공정지연은 각 Project마다 도급계약서에 정의된 지연 기준을 확인하여야 합니다. 일반적으로는 누계공정률 계획대비 실적이 -5% 이상이 된 경우를 생각하시면 됩니다.
만회대책은 어떻게 수립하나요?
만회대책은 시공사의 시공팀이 주체가 되어 수립하여야 합니다. 공정관리자가 있다면 공정관리자가 해당 만회대책을 보고서 형태로 꾸려 보고할 수 있습니다.