과천 별양동 프레스티어자이의 일반분양 분양가가 84기준 약 22억 정도로 평단가 6200만원~6400만원으로 책정되었습니다. 84타입 22억이면, 이번에 분양가상한제 적용으로 ‘로또분양’으로 알려진 ‘잠실 래미안아이파크’ 일반분양 84형 18억보다 높은수준인데, 프레스티어자이 분양가가 높은 이유를 알아보겠습니다.
과천 역대 최고 분양가
강남 3구와 비슷한 평당가
1. 프레스티어자이 뜻
‘과천 별양동 프레스티어자이’는 경기도 과천시 별양동 과천주공4단지를 재건축하는 아파트로 2024년 7월에 착공하고, 2024년 10월에 분양공고를 발표, 2027년 10월 입주예정인 아파트 입니다.
프레스티지(Prestige) + 티어(Tier)
프레시트어자이는 권위를 뜻하는 ‘프레스티지(Prestige)’와 단계를 의미하는 ‘티어(Tier)’의 합성어로, 입주민의 위신과 권위를 높일 독보적인 주거공간이라는 의미를 담고 있습니다. 대부분 신규 공급하는 아파트 단지들의 홍보물을 보면, 다들 해당 단지가 최고인 것 처럼 광고하기 때문에 새로울 것도 없습니다. 그런데 과천 별양동 프레스티어자이를 들여다 보니, 일반적인 아파트 단지와는 확실히 차별성을 두고자하는 방향성이 명확했습니다. 그 내용을 아파트 건설 경험자로서 아래내용에 정리하고자 합니다.
여기는 정말 다른 아파트와 다른가?
저의 결론은 ‘다르다’입니다.
2. 사업개요
과천 별양동 프레스티어자이의 사업개요는 아래와 같습니다. 쾌적한 입주민 생활환경을 추구하고자 한 내용에 비해서 용적률과 건폐율은 다소 평이하게 느껴집니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사업명 | 프레스티어자이 |
| 발주처 | 과천주공4단지주택재건축정비사업조합 |
| 건설사 | GS건설(주) |
| 위치 | 경기도 과천시 별양동 7번지 일원 |
| 용적률 | 283% |
| 건폐율 | 21% |
| 세대정보 | 총 1,445 세대 (일반분양 287 세대) |
| 규모 | 11개동 최고 35층 1,445세대 |
| 일반분양 주택형 (전용면적) | 49, 59, 74, 84, 99 |
| 분양시점(입주자모집공고일) | 2024년 9월 27일(금) |
| 착공일 | 2024년 7월 1일 |
| 입주예정시기 | 2027년 10월 예정 |
| 공사기간 | 40개월 (착공일~입주예정일) |
| 대표전화 | 1833-2527 |
3. 과천 프레스티어자이 분양가 높은 이유
현재 부동산 시장에서는 서로 큰 목소리로 과천 별양동 프레스티어자이의 강남 3구에 맞먹는 높은 분양가라며 이슈화 하지만, 실제로 왜 분양가가 비싼지는 들여다 보는 글들이 없어 브랜드 아파트 건설업무를 하고 있는 입장에서 이유를 짚어보았습니다. 입지나 교육환경 등은 별도로 다루겠습니다.
세대 천장고 2.5m
최적의 공간감으로 삶의 질을 향상
일반적인 아파트 세대 천정고는 2.3m로 설계하는데, 프레스티어자이의 천장고는 2.5m를 기준으로 설계1하였습니다.
“천장고”는 건축에서 바닥에서 천장까지의 높이를 의미하는 용어입니다. 쉽게 말해, 우리가 서 있거나 앉아 있을 때 머리 위로부터 천장까지의 거리를 나타냅니다. 천장고는 실내 공간의 개방감과 쾌적함에 큰 영향을 주기 때문에 건축과 인테리어 디자인에서 중요한 요소로 여겨집니다.
일반적인 아파트 세대내부 천장고는 약 2.3m 정도로 설계합니다. 천장이 높을수록 공간이 더 넓어 보이는 효과가 있으며, 자연광이 더 잘 들어오는 등 여러 장점이 있지만, 난방 및 냉방 비용이 더 많이 들 수 있다는 단점도 있습니다.
개인적인 의견이고 사람에 따라 다를 수 있지만, 천장고 2.5m에 살다가 천장고 2.3m 아파트 세대에 가시면 답답한 느낌은 많이 느끼게 될 것입니다. 천장고가 낮으면, 아파트의 높이가 낮아지고 그렇게 되면 사업주(건축주)입장에서는 4세대라도 더 분양(판매)할 수 있습니다. 4세대라도 더 판매하면 그만큼 사업성이 좋아지기 때문에 사업자 입장에서는 경제적 이득을 취할 수 있음에도 입주민 쾌적함을 위해 높은 천장고를 선택한 것입니다. 이러한 결정을 할 수 있는 건축주가 거의 없기 때문에 이러한 옵션이 특별한 것입니다.
주차대수 세대당 1.71대
주차 공간 찾는데 불편함 없도록, 지하주차장을 확보
아파트를 건설하는데, 세대당 주차대수 역시 삶의 질을 개선할 수 있는 옵션이라 생각됩니다. 법정 주차대수가 세대당 1대 수준으로 법이 현실을 너무 늦게 따라오기 때문에 주차에 대한 문제는 너무 많습니다. 요즘 같은 경우 주차대수가 세대당 1.2대 정도 되어도 밤에 주차할 곳이 없고 찾아 돌아다녀야 하는 수준이 됩니다. 그럼에도 아직도 세대당 1.2대도 안되게 신규 공급하는 아파트들도 수두룩 합니다. 그런데 세대당 1.71대이면, 주차에 불편을 거의 느끼지 않을 정도의 수준입니다.
세대당 주차대수↑, 건설비용↑
세대 당 주차대수를 더 확보하기 위해서는 결국 지하를 1개층 더 파서 만들거나 지하주차장의 면적을 더 넓히거나 해야 하는데, 주차장의 면적은 어차피 대지면적 안에서 가능한 최대 확보를 하는 것이 기본이니, 주차대수를 확보하기 위해서 지하주차장 층수를 더 확보한 설계를 했다고 보시면 됩니다. 사업자(발주처)의 입장에서는 건설비용이 증가 되지만, 입주자 삶의 질을 선택한 의사결정이라고 보면 되고, 이 부분이 사업적으로 유리한지 여부는 일반분양 성공 여부에 달렸다고 보면 될 것 같습니다. 이 분양가에도 분양이 완판된다면, 사업주의 생각이 어느 정도 틀리지 않았음을 일정 부분 증명하게 되는 측면이 있습니다.
확장형 주차폭 적용
주차하고 문 열기 힘든 일 없도록
일반적으로 주차장은 법적기준으로 5m * 2.3m2 입니다. 지금 현재 짓는 아파트들도 이 기준으로 주차 설계를 하는 경우가 90%입니다. 신세계 백화점 등은 꽤 오래전부터 확장형 주차폭을 적용하였고, 아파트도 일부 고급 아파트에서 이러한 주차폭을 적용한 경우가 있습니다. ‘과천 프레스티어자이’는 확장형 주차폭(보통은 5m*2.5m)을 적용하여 최고 5.2m*2.6m까지 확보할 계획이라고 합니다. 이 역시 주차대수 확보와 함께 더 넓은 주차장을 필요로 하는 것이고, 위에 언급했던 세대당주차 1.71대를 확보함과 동시에 확장형 주차폭을 적용하는 것은 비용이 더 들더라도 주차공간을 충분하고 편리하게 확보하겠다는 사업주의 의지가 들어간 것입니다.
지하 1층 주차장 천장고 3.5m 적용
지상으로 택배차가 다니지 않도록
보통 아파트 주차장의 주차장 천장고3는 주차구역 2.1m, 주차통행구역 2.3m로 되어 있을 것입니다. 이럴 경우 어떤 문제가 있냐면 지하주차장으로 택배차량(탑차)의 진입이 불가능하다는 문제가 있습니다. 그래서 택배차량(탑차)이 진입해야 할 경우 (소방차 진입을 위한)지상차량통행로로 다닐 수 밖에 없고 그럼 지상 통로를 이용하는 입주민과 아이들의 안전과 삶의 질에 나쁜 영향을 미칠 수 밖에 없습니다. 실제로 지상에 차와 오토바이가 다니면 단지안에서도 아이들이 맘편히 뛰어놀게 하기에 상당히 지장이 많습니다. 부모입장에서 한 대 라도 택배차가 다니는 것과, 불이 난 경우를 제외하고는 지상에 차가 한 대도 안 다니는 것은 완전히 다른 이야기 입니다. 사업주가 이런부분도 고려해서 설계를 의뢰했다는 것은 상당히 칭찬하고 싶은 부분입니다.
전 세대 세대창고
골프백을 집 안까지 가져올 필요없이, 지하 세대창고 둔다면?
우리 아파트 지하주차장에 내 물건을 넣고 잠궈둘 수 있는 우리집만의 창고가 있다면 어떨까요? 예를 들어 골프백이나, 테니스라켓, 축구화 등 지하 창고에서 꺼내서 바로 차에 싣고 운동갔다가 돌아오면서 지하창고에 물건을 두고 차를 비울 수 있다면 어떨까요? 이게 건설하는 입장에서는 크게 어렵거나 돈이 그렇게까지 많이 드는 게 아닌데 이런 옵션을 적용한 아파트들이 별로 없습니다. 설계를 들여다 봐야 하겠지만, 이러한 아이디어를 적용한 것은 굉장히 훌륭한 접근입니다. 과천 프레스티어자이 분양 내용을 보면서, 조합장님이 어떤 분인지 굉장히 궁금해 지네요. (왠지 조합장을 여러 번 하셨던 분일 것 같군요.)
단지 중앙에 축구장 면적을 넘어서는 220m 길이의 잔디광장 확보
단지안에 아이들이 마음껏 뛰놀 수 있는 220m 잔디광장이 있다고?
이 또한 대단한 일입니다. 단지 아이들을 마음 껏 뛰놀 수 있는 공간을 확보한다는 건 얼마나 가치있는 일일까요? 아이를 키우면서, 평범한 아파트 단지에 살면서 이러한 설계를 만난다는 건 진심으로 가슴뛰는 일입니다. 심지어 설계단계에서 주동 1개동을 삭제하여 잔디광장을 확보한다고 하는데, 이러한 선택을 하는 사업주는 0.1%도 안 될 것입니다.
예를 들어, 84타입을 17억에 분양한다고 가정하고, 4세대짜리 25층(100세대)이 1개동이라고 했을 때, 돈으로 환산하면 1700억입니다. 1700억 중에 이윤을 10%라고 가정하면, 170억이 남는 장사를 선택하지 않았다는 뜻입니다. 이게 말이 쉽지, 사업을 하는 사업주 입장에서 이런 선택을 할 수 있는 경우는 거의 없다고 말 할 수 있습니다. 조합장이 이런 선택을 하더라도, 조합원들이 따르지 않을 것이 확실한 일이기 때문에, 저는 이런 의사결정이 매우 놀랍습니다.
프레스티어자이 스카이브릿지
아파트 단지에 스카이브릿지가 연결된 경우를 본 적이 있으신가요? 국내에 인천 송도, 서초, 용산 등 한손가락안에 꼽을 정도의 단지에만 적용된 프리미엄 입니다.
최고급 단지 끝판왕?
아파트에 스카이브릿지는 정말 흔하지 않습니다. 스카이브릿지가 흔하지 않은 이유는 공사비와 공사난이도에 비해 실효성이 떨어진다고 생각하기 때문입니다. 우리가 가난한 시절을 살았을 때 디자인적인 요소는 실용성에 미치지 못한다는 인식을 갖는 것과 비슷한 맥락입니다.
그렇기 때문에 스카이브릿지를 적용하는 아파트는 국내에 거의 없는 것입니다. 현재 서초, 용산, 인천 송도 등에 적용중이거나 적용예정인데요, 아래의 글에서 이미 준공한 ‘인천 송도 자이 크리스탈오션’에서 스카이브릿지 모습을 미리볼 수 있습니다.
스카이브릿지 내부 미리보기
수영장
4레인 25m 풀로 조성되는 입주민을 위한 실내수영장을 제공한다고 밝혔습니다. 이 또한 보통은 2천세대 이상 단지일 때 사업성이 나오므로 1445세대 수준에서는 거의 설계반영하지 않는 경우가 대부분입니다. 이 또한 입주민 삶의질을 고려한 결정으로 생각됩니다.
기타
일반분양 전세대 4bay(복층형 제외)
4bay설계4는 요즘 기본값이라, 특별히 언급할 필요는 없어 보입니다.
전기차 충전시설
급속, 완속, 콘센트형 등 다양한 전기차 충전시설을 확보합니다. 이 또한 요즘 짓는 아파트에서는 기본적으로 적용하고 있는 부분입니다.
주차인식시스템
과천 별양동 프레스티어자이에는 주차인식 시스템이 적용됩니다. 주차인식 관련한 내용은 아래 동영상을 참조하세요. ‘자이 선호주차구역 시스템’과 맥을 같이 하는 시스템으로 보입니다.
그 외
그 외에도 시그니처홈, 스카이라운지, 스카이데크, 레스토랑, 130m 스카이워크, 보타닉가든, 카페, 피트니스클럽, 골프연습장, GX룸, 필라테스룸, 사우나, 어린이도서관, 1인 독서실 등이 배치될 예정이라고 합니다.
결론
건설업에 종사하면서 설계에 관여하고, 아파트 시공을 해온 사람의 입장에서 이 정도의 고급화를 적용하여 설계한다는 건 사실상 대단한 인식의 전환이라고 생각합니다. 멀리서 보기에는 저 아파트는 그런가보다 할 수 있는데, 막상 살아보면 다른 단지들에 비해 굉장히 만족할만한 프리미엄들이 많이 포함되어 있습니다.
건축주가 ‘조합’이라는 건 특정 사업체가 있는 것이 아니고, ‘과천주공4단지주택재건축정비사업조합’으로 이 지역의 재개발/재건축을 위해 만들어진 집단이며, 이러한 집단이 의지를 가지고 “좋은 아파트를 만들자”라는 신념으로 이렇게 사업을 진행하기는 어려웠을 것입니다.
더 살기 좋은 집을 짓기 위해서는 더 큰 비용이 들어가는 것이 필요조건
더 살기 좋은 단지를 짓는 것에는 더 큰 비용이 들어가는 것이 당연한 논리이며, 더 큰 비용이 들어가는 것은 사업성에 불리하고, 조합원들에게 손해를 끼칠 수 있는 여지가 있기 때문입니다. 이러한 의사결정을 할 수 있었던 것은 아마도
정말 살기좋은 단지를 짓고, 비싸게 분양
‘정말 살기좋은 단지를 진심으로 짓고, 그러한 단지가 합리성을 인정받아 비싼가격으로 분양하여도 100% 분양이 될 것’이라는 믿음이 있었기에 가능하지 않았을까 합니다. 제가 보기에 GS건설의 고급아파트에 대한 영업도 한 몫 했을 것 같다는 생각이 드네요. 과연 이 가격에 이러한 분양이 크게 성공을 할지, 미분양이 날지는 아직 지켜봐야 하겠지만 만약 이 분양이 성공한다면, 최고급 아파트를 건설하고자 하는 고객(조합)이 많아질 것이고, GS건설은 다른 건설사에 비해 다소 유리한 위치에 서게 될 것 같습니다.
- 층고와 천장고의 의미 더 알아보기 ↩︎
- 직각주차 기준 ↩︎
- 천장고 : 바닥에서 천장(배관)까지의 높이 ↩︎
- 4bay : 4개의 모든 방이 남향(정면)을 향한 창이 있도록 설계하고, 화장실, 드레스룸, 주방 등이 북향(후면)이 되도록 세대 내부를 설계한 것 ↩︎
과천 별양동 프레스티어자이 관련 정보 더 알아보기
유사현장 : 송도자이 크리스탈오션(2024년 6월 입주) 알아보기
자이 스카이브릿지 내부 모습 미리 알아보기
신규 분양 아파트 청약 절차 및 순서 알아보고 전략준비하기
자주묻는질문(FAQ)
과천 프레스티어자이 분양가가 어떻게 되나요?
84가 22억, 74가 19억, 59가 15억 정도이며, 84기준 평단가가 6200만원 수준입니다.
과천 프레스티어자이 분양가가 이렇게 비싼 이유가 뭔가요?
아파트단지의 입주민 편의성이나 삶의 질을 높일 수 있는 부분을 최대한 반영하여 건축비가 올라가더라도 더 좋은 단지를 만들자는 취지가 적용된 설계인 것 같습니다.
상당히 입주민 편의성에 대한 고민이 들어간 것 같고 그러한 부분을 반영하여 설계한 조합측도 대단히 놀랍습니다. 어떤 점이 아파트 단지 고급화를 이루었는지에 대한 내용은 본문 글을 참고하여 주시기 바랍니다.