신축 아파트 일반 분양방법과 청약 절차를 알아보고 계신가요? 분양 후 입주까지 기간, 분양 아파트 잔금대출, 신축아파트 등기, 신축아파트 입주 절차 등 세부적인 사항들을 파악하기 위해서는 청약을 진행하기 위한 전체적인 흐름을 먼저 이해할 필요가 있습니다. 이 글에서는 일반분양 청약 절차를 알아봅니다.
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0. 청약절차 요약
신축 아파트가 사업을 준비하고, 분양을 준비하고 ‘입주자 모집공고’를 내고, 청약을 하고, 당첨 된 후 신규 아파트 입주하기까지 절차를 요약하면 아래 그림과 같습니다.
일반분양과 청약절차에 대한 전체적인 흐름입니다.
- 준비 : 청약통장을 준비하고, 원하는 거주지 2년이상 거주조건을 만족시키면서 좋은 신축 아파트 분양을 기다립니다.
- ‘청약홈’과 같은 앱을 통해 입주자 모집공고 발표를 기다립니다.
- 원하는 신규 분양이 나올 경우, 여러가지 청약 조건을 읽어보고 가장 유리한 방식을 정하여 전략적으로 청약을 신청 합니다.
- 청약이 당첨되면 계약금을 준비하고, 옵션을 선택하는 등 계약서를 작성합니다.
- 중도금 : 중도금 대출 지정 은행이 있을 수도 있고, 개별로 중도금을 알아볼 수도 있으며, 중도금을 납부합니다.
- 입주 약 1개월 전 입주자 사전점검을 진행합니다.(하자 등록 등)
- 입주기간(보통 2개월) 동안 추가 하자점검, 처리를 진행하며
- 입주일을 사전에 지정하고
- 잔금 납부와 동시에 입주 합니다.
1. 준비단계
부동산 경기가 침체되고 건설 비용이 증가하면서, 한동안 분양물량을 뒤로 미루는 분위기가 감지되었습니다. 그러나 요즘 미뤄왔던 분양 물량이 조금씩 물꼬를 트고 있습니다. 투기과열지구에 분양가상한제 적용되는 아파트는 안전마진이 확보될 수 있고 이러한 아파트들은 경쟁률이 너무 높아 좋은 아파트에 당첨되기 위해서는 나름 전략적인 준비가 필요합니다.
청약통장
청약통장은 기본적으로 준비되어야 합니다. 최소 6개월 이상, 24개월 경과했을 때 가장 좋고, ‘입주자 모집공고’시점에 예치금은 300만원 이상은 만들어 놓는 것이 중요합니다. 지역별 1순위 청약 조건이 되려면 아래의 예치금 이상은 확보하시는 게 좋습니다.
청약예금의 필요 예치금액
| 구분 | 특별시 및 부산광역시 | 그 밖의 광역시 | 그 외 지역 |
|---|---|---|---|
| 전용 85m2 이하 | 300만원 | 250만원 | 200만원 |
| 전용 102m2 이하 | 600만원 | 400만원 | 300만원 |
| 전용 135m2 이하 | 1,000만원 | 700만원 | 400만원 |
| 모든면적 | 1,500만원 | 1,000만원 | 500만원 |
청약통장 자격요건은 각 아파트 ‘입주자 모집공고’마다 조금씩 상이할 수 있으니, 최종적으로는 해당 공고를 확인하시기 바랍니다.
★ 주택청약종합저축 : 예치금 300만원 이상(24개월 이상) 정도는 준비하자!
해당지역 거주
예를 들어, 서울 ‘청담 르엘’과 같은 신규 아파트 단지에 청약을 하고 싶다면, 최근 2년 이상 거주지가 ‘서울특별시’여야 일반공급 당첨자 선정 순서에서 우선순위에 설 수 있습니다. 당첨자 선정 순서 중 거주지가 굉장히 중요한 부분을 차지한다고 생각하시면 됩니다.
예를 들어, 청담르엘의 일반공급 당첨자 선정 순서는 아래와 같습니다. (대부분 비슷하다고 보시면 됩니다.)
당첨자 선정 순서(기준)
★ 당첨자 선정 순서
- 1순위 가점제 : ①지역 → ②가점 → ③청약통장 가입기간 → ④추첨
- 1순위 추첨제 : ①지역 → ②무주택자 우선공급 → ③추첨
- 2순위 : ①지역 → ②추첨
해당지역 거주가 얼마나 중요한지 보이시나요? 그래서 서울지역의 로또 분양 청약을 노리신다면, 서울지역의 무주택세대주(세대원)로 2년이상 거주하시면서 좋은 분양을 노리셔야 합니다. 자녀나 노부모를 모신다면 더 좋습니다.
전략적 특별공급
특별공급 물량을 전략적으로 준비해 볼 수도 있습니다. 특별공급은 아래의 사항에 해당 되어야 합니다.
- 기관추천 : 장애인, 국가유공자, 국가보훈대상자, 장기본무 제대군인, 중소기업 근로자
- 다자녀가구 : 만 19세 미만의 자녀 2명 이상(태아, 입양자녀 포함)
- 신혼부부 : 혼인기간이 7년 이내
- 생애최초 : 모든 세대구성원이 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우
- 노부모부양 : 만65세 이상의 직계존속[1](배우자 직계존속 포함)을 3년 이상 계속하여 부양)
‘청담르엘’의 경우, 총 1,261세대 중 조합분 등을 제외한 일반분양분이 149세대 였습니다. 그 중 특별공급이 64세대로 총 일반분양의 43%정도를 차지했습니다. 개념상 말하자면 특별공급 분량을 빼놓고 나머지를 일반공급한다고 생각하시면 되고 경쟁률 또한 일반공급에 비하면 훨씬 유리한 조건이라는 점을 고려하셔야 합니다.
아래표의 ‘청담르엘’ 특별공급 세대수를 참고하세요. 특별공급 물량 비율을 알고 계시면 분양 전략에 도움이 되실 수 있습니다.
특별공급 물량 비율 (참고)
| 구분 | 세대수 | 비율 |
|---|---|---|
| 기관추천 | 12 | 19% |
| 다자녀 | 12 | 19% |
| 신혼부부 | 25 | 39% |
| 생애최초 | 12 | 19% |
| 노부모부양 | 3 | 5% |
| 합계 | 64세대 | 100% |
2. 분양과 청약 단계
청약 절차에서 분양과 청약단계가 핵심이라고 볼 수 있습니다. 미리 준비를 잘 해놔도 손이가는 일이 많습니다.
입주자 모집공고
아파트 단지의 분양을 위하여 ‘입주자 모집공고’를 발표합니다. 입주자 모집공고는 보통 빽빽한 50~100페이지 분량으로 입주자 모집 조건, 일정, 분양가 등 상당히 자세한 내용이 담겨 있습니다. 또한 청약통장이 24개월이 되었는지, 해당지역에 최근 2년간 거주했는지 등 충족해야 할 일정의 기준은 이 ‘입주자 모집공고일’이 기준이 됩니다.
‘입주자 모집공고’로 부터 약 10~15일 후 정도에 ‘특별공급’, ‘일반공급’ 청약 접수 일정이 잡히게 됩니다. 이 기간이 생각보다 촉박할 수 있으니 의사결정 등 미리 준비를 하면 좋습니다.
청약 접수
위에서 언급한 대로, 전략이 있다면 전략대로 본인이 가장 유리한 접근방식을 정해서 ‘특별공급’ 또는 ‘일반공급’에 맞게 접수를 하면 됩니다. 청약을 접수할 때 주의할 것은 ‘당첨자 발표일’이 동일한 다른 청약도 중복 신청 시 모두 무효처리 되니 유의하시기 바랍니다. 더불어 계약금 등 공급금액을 어떻게 충당할지 등 알아보실 것이 많으실테니 잘 준비하여 성공적인 청약이 될 수 있기를 바랍니다.
아파트 청약시 알아야 할 정부대출규제 더 알아보기
청약 당첨
청약 당첨은 접수하셨던 전화번호로 문자 등의 연락이 옵니다. 필요 계약서류에 대한 안내가 올 것이니 서류를 준비함과 동시에, 발코니확장 옵션 또는 시스템에어컨 선택, 기타 각종 옵션을 어떻게 선택할지 의사결정을 해 두면 계약시 고민없이 진행할 수 있습니다. 이 시점에 모델하우스에 가서 대부분의 의사결정을 해 두면 계약 당일날 머리가 복잡한 일을 조금이라도 덜 수 있을 것 입니다.
3. 계약과 입주
청약이 당첨 되었다면, 큰 산은 넘었습니다.
계약
계약시점에 모델하우스에서 각종 서류 등 청약 기준을 위반한 내용은 없는지, 문제되는 게 없는지 한번 더 걸러서 확인해 줍니다. 계약단계에서 가장 큰 산은 계약금을 어떻게 마련할 것인가 하는 문제이고, 혹시라도 계약금을 신용대출로 해결 하려고 계획하시는 경우는 아래의 내용을 참고로 알고 계셔야 합니다.
★ 신용대출 총액이 1억 초과시,
해당 차주가 1년 內 주택구입하는 경우 신용대출 회수 [3]
그 외에도 계약시 ‘자금조달계획’을 제출하도록 되어 있기 때문에, 자금조달계획에 대해서도 어느정도의 계획이 세워져 있어야 합니다. 일반적으로 아래와 같이 준비하지 않을까 합니다.
★ 10억 아파트 계약시 (계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20% 가정)
1. 현금 보유자금 + 신용대출 + 퇴직금 중도인출[4] 등으로 계약금 2억을 납입
2. 중도금은 거의 100% 은행 대출로 감당
3. 잔금은 주담대[5] 또는 가계일반자금대출[6]로 잔금을 치르면서 주담대 30~40년으로 전환
중도금
중도금은 대부분 대출 100%로 진행하는 경우가 많습니다. 종종 중도금 중 마지막 차수는 대출이 안되는 경우도 있기도 하니, 이 사항은 아파트 분양 단지마다 다를 것입니다. 해당 ‘입주자 모집공고’를 참조하세요.
입주
입주할 때는 잔금 뿐만아니라, 이사비용, 각종 가구·전자제품, 입주청소, 각종 옵션, 취득세 등 예상보다 2~4천만원 정도는 더 들 수 있습니다. 하지만 새 집과 좋은 환경을 거처로 입주하는 건 행복한 일이니, 끝까지 현명하게 대처하시어 행복한 입주하셨으면 좋겠습니다.
입주 1~2개월 전 입주자 사전점검을 하고 하자 접수 및 하자보수를 진행합니다. 잔금을 치르지 않더라도 입주지정기간 동안에는 임시 방문으로 하자처리 상황이나 추가 하자접수 등을 진행할 수 있으므로 이런 부분 잘 활용하여 이사 들어가기 전에 가능한 많은 하자를 정리하고 들어가세요. 입주해서 살면서 하자 보수한다고 먼지내고 하는 것에 대해 스트레스를 많이 받으시는 분들도 많습니다.
결론
신규 아파트 분양에 대한 청약 절차에 대하여 부분적인 이야기는 많지만, 이렇게 처음부터 끝까지 큰 그림에서 파악을 한 후에 각각의 상황에서 필요한 내용들을 알아보는게 맥락의 파악에 도움이 될 것이라 판단하여 이 글을 정리하였습니다. 이 글을 통하여 청약을 하고 분양 받는 방법 등에 대해서 머리속에 절차가 그려지셨으면 좋겠습니다. 끝까지 읽느라 고생하셨습니다!
[1] 직계존속 : (나와 배우자의) 부모, 조부모, 증조부모
[2] 직계비속 : (나와 배우자의) 자녀, 손자녀, 증손자녀
[3] 2020.11.13 신용대출 등 가계대출 관리방안 바로가기
[5] 주담대 : 주택담보대출
[6] 가계일반자금대출 : 조합아파트 등 준공은 났지만, 등기를 칠 수 없는 경우가 비일비재 합니다. 이 경우 은행에서 등기를 하지 않은 주택에 대하여 분양계약서를 담보로 주택담보대출과 유사한 대출을 해 줍니다. 등기를 해서 받을 수 있는 디딤돌에 비해 금리가 다소 높은 단점이 있습니다.
Q&A
주로 많이 묻는 질문에 대한 답변입니다.
청약시 다자녀기준은 어떻게 되나요?
만 19세 미만의 자녀 2명 이상이면 해당 됩니다. 미성년 자녀수가 4인 이상이 가장 배점이 높으며, 그 중 영유아(만6세 미만)가 3인 이상이라면 최고 입니다.
무주택 세대주가 뭔가요?
세대주를 포함한 세대원 모두가
주택을 소유하고 있지 않은 세대의 대표자(주민등록등본상 ‘새대주’로 등록되어 있는 자