부동산 규제 중에서 특히 많이 언급되는 투기과열지구와 조정대상지역에 대해 알아보겠습니다. 이 두 규제는 주택시장의 안정을 목적으로 도입된 것으로, 해당 지역 내 부동산 거래 및 대출 등에 여러 제한이 생기게 됩니다. 이 글에서는 각 용어의 정의, 지정 기준, 그리고 지정 시 어떤 영향을 미치는지에 알아보겠습니다.
1. 투기과열지구란?
투기과열지구는 특정 지역에서 부동산 가격이 급격히 상승하거나 과도한 투기 수요가 몰려 시장 불안정이 우려될 때 지정합니다. 이는 부동산 시장 상황을 고려하여 국토교통부 장관 또는 광역자치단체장이 지정할 수 있지만, 대부분 국토교통부에서 지정하며, 부동산 시장 안정을 도모하기 위해 주택 거래를 규제하고 투기 수요를 억제하는 것을 목적으로 합니다. 주택법 제63조를 근거로 현재까지 유지되고 있습니다.
투기과열지구 지정 기준
해당지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 중에서 직전 2개월 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1을 초과하거나 주택분양계획이 30%이상 감소된 지역 등을 1차적으로 분류한 후 지역주택시장 여건 등을 고려하여 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역을 투기과열지구로 지정하게 됩니다.
- 주택가격 급등
- 과도한 청약 경쟁률
- 투기 수요 우려 등
투기과열지구로 지정될 시 규제 사항
투기과열지구로 지정될 시 아래와 같은 규제가 적용될 수 있습니다.
- 1순위 자격 제한
- 주택담보대출시 LTV1와 DTI2 규제 강화 → 대출 한도 축소
- 대출실행시 1년 거주의무 부여
- 15억 초과 주택의 LTV는 0원(대출불가능)
- 분양권 전매 제한
- 청약 규제 강화
투기과열지구 청약이 불가능한 경우
투기과열지구는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하는 지역입니다. 청약하려는 주택이 투기과열지구내 주택인지 여부는 해당 주택의 ‘입주자모집공고문’에서 확인할 수 있습니다.
아래의 해당하는 청약자는 투기과열지구내 주택에 1순위로 청약할 수 없습니다.
가. 민영주택
- 세대주가 아닌 자
- 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자
- 2주택(청약신청 하려는 주택이 토지임대부 분양주택인 경우에는 1주택) 이상을 소유한 세대에 속한 자
* 민영주택 청약 시에는 배우자의 직계존속도 세대에 속한 자에 포함됨
나. 국민주택
- 세대주가 아닌 자
- 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원
투기과열지구내 주택(민영주택 및 분양가상한제 미적용주택 포함)은 당첨시 재당첨 제한이 적용됩니다.
2. 조정대상지역이란?
조정대상지역은 주택 가격 상승률이 물가상승률 2배를 뛰어넘거나 주택 청약 경쟁률이 5대 1 이상인 지역을 말합니다.
조정대상지역 지정시 규제 사항
조정대상지역으로 지정되면 해당 지역은 주택담보대출 시 담보인정비율(LTV)이 50%, 총부채상환비율(DTI)가 50%로 제한됩니다. 또 분양권 전매시 50% 단일 세율 적용, 1순위 청약 자격 강화 등 부동산 규제를 받습니다.
- 대출규제 (LTV, DTI 제한)
- 다주택 양도소득세 중과
- 장기보유특별공제 배제
- 분양권 전매시 50% 단일 세율 적용
- 1순위 청약 자격 강화
- 주택담보대출 실행일로부터 1년 이상 거주의무 부유
- 2채 이상 보유자의 담보 LTV는 0원
(1가구 2주택자 LTV 0원)
이 Part에서는 투기과열지구, 조정대상지역(과열지역) 등에 대해서 다룹니다. 인기가 좋고 땅값이 비싼 지구일 수록 청약에 강한 규제가 있을 수 있습니다. 2024년 9월 현재 지정현황은 아래와 같습니다.
3. 투기과열지구와 조정대상지역의 차이점
투기과열지구와 조정대상지역은 모두 부동산 시장의 투기를 막고, 안정화를 목적으로 하지만, 규제 강도와 적용조건에서 차이가 있습니다.
| 항목 | 투기과열지구 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 지정 주체 | 국토교통부 | 국토교통부 |
| 규제 강도 | 높음 | 중간 |
| 대출 규제 | LTV·DTI 강화 | LTV·DTI 강화 |
| 분양권 전매 제한 | 예 | 예 |
| 청약 1순위 제한 | 강화 | 강화 |
| 양도소득세 중과 | 예 | 예 |
4. 투기과열지구 및 조정대상지역의 지정 해제 조건
부동산 시장의 안정이 확인되고 과열 현상이 진정되면, 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정되었던 지역이 해제될 수 있습니다. 해제 조건은 다음과 같습니다.
- 주택 가격 안정화 : 주택 가격이 일정 기간 동안 안정적으로 유지될 경우
- 거래량 감소 : 비정상적으로 증가했던 거래량이 정상 수준으로 회귀한 경우
- 청약 경쟁률 감소 : 청약 경쟁률이 안정화된 경우
5. 투기과열지구 및 조정대상지역 현황 (2024년 최신)
2024년 11월 현재, 투기과열지구 및 조정대상지역의 현황은 아래의 표와 같습니다.
투기과열지구 및 조정대상지역 현황
2023년 1월 5일에 추가로 규제지역 지정이 해제3되어, 2024년 11월 현재 투기과열지구 및 조정대상지역은 아래표를 참조할 수 있습니다.
| 구분 | 투기과열지구 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 서울 | – 서초구 – 강남구 – 송파구 – 용산구 (총 4개구) | – 서초구 – 강남구 – 송파구 – 용산구 (총 4개구) |
6. 과밀억제권역이란?
과밀억제권역은 수도권 내에서 인구 및 산업의 과도한 집중을 방지하고, 지속 가능한 발전을 위해 설정해 놓은 지역입니다. 과밀억제권역에서는 신규 택지 개발이 제한되며, 산업시설의 신설이나 확장에도 엄격한 규제가 적용됩니다. 이는 과밀화로 인한 사회적, 환경적 문제를 완화하고, 수도권 외 지역으로의 균형있는 발전을 유도하기 위함입니다. ‘수도권정비계획법‘상 지역은 아래의 세가지로 나뉩니다.
- 과밀억제권역 : 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역
- 성장관리권역 : 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역
- 자연보전권역 : 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역
과밀억제권역에 해당하는 지역의 목록은 ‘수도권정비계획법 시행령 별표1’에서 확인할 수 있습니다.
'수도권정비계획법'은 서울특별시에 신규 택지 개발이 거의 없고, 재개발 등의 조합 아파트만 공급되는 이유라고 볼 수 있습니다.
7. 대규모 택지개발지구 란?
「택지개발촉진법」에 따른 택지개발이 시행되는 지역(수도권지역에 한정), 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택지구조성사업이 시행되는 지역(수도권지역에 한정) 및 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률」에 따른 경제자유구역 개발사업이 시행되는 구역으로서 면적이 66만㎡ 이상인 지역
대규모 택지개발지구에서의 입주자(당첨자) 선정방식 : 해당 시·도 거주자에게 일반공급 물량의 50%(경기도는 해당건설지역에 30%, 그 외 경기도에 20%)를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급합니다.
대규모 택지개발지구는 목동, 상계 등이 있습니다.
결론
현재 투기과열지구는
서울특별시 서초구, 강남구, 송파구, 용산구
2024년 11월 현재, 투기과열지구 및 조정대상지역은 서울특별시의 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 이렇게 네 곳만 남아있습니다. 이렇게 적용된 근거는 “[국토교통부공고 제2023-1호, 2023. 1. 5., 일부개정]”에 의거합니다. 만약 분양가상한제 규제에 의한 분양가와 실거래가 차이를 이용한 갭투자를 준비하시는 분이라면, 무주택세대원으로서 주소지를 서울로 옮겨놓고, 청약통장을 준비하면서 서초구, 강남구, 송파구, 용산구의 분양소식을 Follow up 하는 방법이 있을 것입니다.
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자주묻는 질문
투기과열지구가 뭔가요?
부동산 시장 안정을 도모하기 위해 부동산 투기를 제한하는 등 특정지역에 각종 규제를 적용하는 것으로 국토교통부에서 지정한 지구를 말합니다.
2024년 최신 투기과열지구 및 조정대상지역은 어디인가요?
2024년 11월 현재, 투기과열지구 및 조정대상지역은 서울특별시의 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 이렇게 네 곳입니다.
- LTV : 담보인정비율은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로, 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 담보물 가치 비율을 뜻한다. LTV를 40%로 제한할 경우, 집값 10억에 집담보 대출 받을 경우 4억까지만 대출 가능 ↩︎
- DTI(총부채상환비율) : DTI비율=(총대출금액+총대출이자)/(차입자의소득*대여연수)로 계산하며 예를 들어, 5억을 40년간 대출받아, 총 대출이자도 5억일 경우
10억/(연봉1억*40년)=25% ↩︎ - 투기과열지구 지정 해제[시행 2023. 1. 5.] [국토교통부공고 제2023-1호, 2023. 1. 5., 일부개정] ↩︎